更好的公租房在何處
  上海的公租房模式與北京最大的不同在於,從一開始就對申請人不設收入和戶籍限制
  《瞭望東方周刊》記者單素敏/北京報道
  2014年6月的一天晚上,王靜從北京蘇家坨鎮同澤園東里小區看房結束,坐上21點鐘最後一趟“回城”的968公交車時,心情頗為複雜。
  路邊工地上耀眼的燈光照著雨後大大小小的積水坑,甚至還有蛙聲此起彼伏。這與同一時間的北京城內情景大不相同——那裡喧鬧的都市夜生活才剛剛開始。
  這讓王靜想起春節後在網上流傳甚廣的一則新聞,“農村女生畢業後京郊買房,家人稱繞一圈重回鄉下”。相比故事中的主人公,王靜笑稱“人家起碼還是京郊買房,我這是京郊租房”。位於北六環外的同澤園東里小區,是單位給員工申請的公租房,她最多可以住4年。
  就在王靜吐槽這個新住所“配套差、位置偏遠”的時候,在上海工作的同學羅媛媛則羡慕她能享受50%的租金補貼。羅媛媛2013年7月申請到的公租房,位於普陀區,這個叫馨越公寓的公租房小區毗鄰中環、有十餘趟公交車換乘、兩條軌交連通,還有完善的教育、醫療、商業配套等。不過,與之匹配的是不菲的租金。羅媛媛租住的兩室一廳58平方米,租金2600元,與市場價不相上下。
  北京、上海這兩個中國最大的城市,有大量像王靜和羅媛媛這樣的外地年輕人漂泊聚集。2014年僅大學畢業生,兩地的人數就分別達23萬和17.8萬,他們共同的身份是“夾心層”——既買不起商品房,也不符合經適房、廉租房的申請條件,長期以來在本就滯後的保障房建設中,一直是個被忽視的群體。
  2013年12月,住建部、財政部和國家發改委聯合發佈了《關於公共租賃住房和廉租住房並軌運行的通知》,2014年7月1日《關於並軌後公共租賃房有關運行管理工作的意見》出台,這意味著那些非傳統意義上的低收入群體,申請租賃型保障房將更加方便。
  然而,和大多數保障性住房存在的問題一樣,公租房在選址、交通、配套等方面往往不盡如人意,再加上政府也面臨土地、資金壓力,所以王靜和羅媛媛這樣的“公租客”的住房選擇並不多。
  各地為滿足包括新就業無房職工、外來務工人員在內的群體住房需求,在公共租賃房的建設、運營和管理方面,都在探索更科學、更有效率的方式,北京和上海是其中的典型。
  京滬對比
  上海的公租房模式與北京的最大不同在於,從一開始就對申請人不設收入和戶籍限制。
  上海公租房的開放對象為:無自有住房或人均住房建築面積低於15平方米,未享受其他保障房政策,與本市單位簽訂一年以上勞動合同的戶籍人口,或持有上海居住證兩年並連續繳納一年以上社會保險者。這些申請條件一度引起“上海公租房與低收入者絕緣”的爭議。
  上海財經大學教授陳傑是《意見》方案設計的參與者之一,在他看來,不設收入準入線恰恰是吸收了經濟適用房和廉租房的教訓。以往的保障房經驗表明,收入標準難定,許多人為了達標不惜故意維持低收入,導致“獎懶罰勤”。此外,收入是動態變化的,而在中國,核查收入準入線也有諸多困難。
  《北京市公共租賃住房申請、審核及配租管理辦法》(京建法〔2011〕25號)則明確規定,本市城鎮戶籍申請人,須滿足家庭人均住房使用面積15平方米(含)以下,三口及以下家庭年收入10萬元(含)以下、四口及以上家庭年收入13萬元(含)以下的條件。2012年,公租房對外來務工人員放開,但也有來京連續穩定工作一定年限、能夠提供同期暫住證明、繳納住房公積金證明或社會保險證明,同時符合上述收入標準的限制。
  租金方面,上海參照市場租金而不給予大量補貼,這與很多外地城市把公共租賃房當做福利品來提供、政府補貼較高的思路很不一樣。“公租房本身是補充私人租賃市場失靈的產品,不是必然帶有保障性的。”陳傑告訴本刊記者,政府應該儘量避免公租房走“高福利、低租金”的老公房路子,而公租房運營機構本身,更沒有對低收入群體減免租金的義務。
  高租金或者地處偏遠的公租房能否順利配租?這涉及公租房的性價比。
  以上述北京同澤園東里和上海馨越公寓為例,前者政府租金每平米約30元,一套50平方米的一居室房租每月1500元左右,如果不是單位給予50%補貼,相同的價格,王靜更願意在離單位近點的地方租一個單間。馨越公寓的個人申請者,50多平方米的兩居室月租金2100元到2600元,但相比王靜的公租房位置偏遠、周邊配套缺乏,羅媛媛對這個價格“還可以接受”。更重要的是,馨越公寓有床、衣櫃、桌椅等完整的傢具配套,運營機構提供家電租賃,基本可以拎包入住,而王靜面對的則是空蕩盪的房間。
  儘管各有不足,但王靜和羅媛媛最終肯定公租房的原因,則是“穩定、安全、可靠”,這也是陳傑認為公租房最主要的優勢。“上海將公租房當成一門生意在做。每個區都有一個專門的公司負責運營管理,由政府招標,享受一定政策優惠,盈虧自負。”陳傑介紹,這也是上海公租房的一個鮮明特點——其他城市公租房還由政府住保部門直接操辦。
  北京市住房保障辦公室2011年成立了保障性住房建設投資中心,專門負責公共租賃房的收購、建造、出租、輪候、流轉等諸多環節,據投資中心工作人員介紹,2011年至今,已接手10個項目約10000套房源的運營。更多的公租房則是區縣政府自持。
  “很難評判北京、上海誰更專業化。”中央財經大學城市與房地產管理系教授易成棟告訴本刊記者,“公租房政策是一個不斷調整的過程,各城市也在相互借鑒。”但超大城市公租房運營應該堅持的共同原則,在陳傑看來,只有市場化才有可持續性。
  空置之憂
  上海克而瑞研究中心對全國109個租賃型保障房項目(包括廉租房與公租房)的調研結果顯示,在52個建成未入住的項目中,有六成項目空置率都達到20%以上。57個建成後入住兩年以上的項目中,36%的項目空置率達到20%以上。
  易居中國執行總裁丁祖昱的調研文章說,高空置率項目大多位於偏遠地段,這造成受益家庭無法使用或者使用成本過高,因而轉租或轉售情況較為高發。
  資源錯配、配套缺失、房屋質量差、選址倉促,在中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌看來,保障性住房大量空置的原因無外乎以上幾種。
  即將入住北京海澱區蘇家坨公租房的王靜感觸更直接。她的同事微信群中每天都有關於房子的抱怨,手機信號差、牆皮脫落、太陽能不好用、馬桶不下水……儘管有直達地鐵的通勤車,但距離太遠,時間成本高。所以同澤園東里建成兩年,入住率仍不足三分之一。
  在上海工作的張喆,曾因居住證卡殼未能申請到公租房,他在2010年設立 “上海公租房論壇”,目的是“降低上海公租房租金,減少繁冗申請條件,推進合理建設,促進公平分配,並提供公眾交流租住公租房的信息”。這個設計簡單的網站,包含“上海公租房申請全攻略”、“上海市籌公租房房源公佈”、“最新公租房政策解讀”等,也有類似“上海公租房18項坑爹標準指南”的帖子。
  張喆對本刊記者說,他的論壇和聊天群的網友在爭取政府更好服務方面,曾有過比較成功的案例。比如以前楊浦區新江灣尚景園公租房的住戶,因為交通不便,每天回家要橫穿復旦大學的楊浦校區,但學校不讓通行,網友聯名致信市長信箱,最終開通了小區到地鐵站之間的區間公交車。
  但更多時候,他們的意見並不會得到回覆。
  對於保障性住房受益者而言,什麼樣的訴求不至於“越界”,政府的福利如何安排不至於被“濫用”?公租房的一些“弊病”是否有必然性,都值得討論。
  合理的福利度
  兩限房的審核就該嚴格和緩慢——上海金融與法律研究院研究員傅蔚岡認為,繁瑣的程序和緩慢的建設周期正好篩選出了真正合格的受益人,減少尋租和福利濫用的空間,對於租賃型保障房,這個理論同樣適用。
  陳傑則認為公共租賃房不應該建在城市中心區,而是需要配合人口的郊區化,與城市發展有意結合起來,分流一部分窮人或低收入者離開市區。
  但是,把保障性住房建在配套最差、道路最遠、土地最便宜的地方,大連萬達集團董事長王健林曾對媒體直言擔憂:十年後很可能會變成貧民窟。
  在關於保障性住房福利邊界的爭論中,建築質量應嚴格把關是共識,但在顧雲昌看來,因為利潤薄、監管力量弱,大部分由政府埋單等原因,粗製濫造難以避免,這讓本來投入巨大的保障房福利又打了不少折扣。
  一些城市也在探索更科學的公租房發展模式,比如允許集體建設用地建公租房、政府出資收購或長期租賃民房、改造或改建廠房、發放住房補貼由低收入者自行尋找房源,等等。
  在實際操作中,上海在退出機制上未雨綢繆,顧雲昌透露:“上海市領導曾說過,要想辦法把公租房變成商品房,所以上海在建公租房的時候,有這個準備。”
  貴陽的房屋置換也是得到國務院表揚的做法,但並未在全國大面積推廣,“因為保障房的建設,也是拉動經濟的重要舉措。”
  香港的公屋、居屋和新加坡組屋,都被認為值得借鑒,但前提是“法律、市場機制的健全”。
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